Huurverhoging

Ieder jaar stellen wij, in overleg met de huurdersvereniging, de percentages voor de jaarlijkse huurverhoging vast. In april informeren we je over de aankomende huurverhoging en per 1 juli gaat de huurverhoging in. De nieuwe huurprijs mag na de huurverhoging niet hoger zijn dan de wettelijk maximaal toegestane huur. Heb je vragen over de huurverhoging, stel die dan via het Vragenformulier huurverhoging. Binnen twee weken ontvang je antwoord van ons.

Jaarlijkse huurverhoging

De (jaarlijkse) huurverhoging in 2017 wordt anders dan in voorgaande jaren. De nieuwe (wettelijke) Huursombenadering wordt ingevoerd. In onderstaand filmpje leggen we uit wat dit betekent.

Huursombenadering

Woningcorporaties mogen in 2017 de huren van hun sociale huurwoningen gemiddeld maximaal verhogen met 1% boven de inflatie. Dat is inclusief de huurprijsaanpassingen wanneer een woning opnieuw verhuurd wordt, dat heet huurharmonisatie

We willen de wettelijke ruimte om de huur te verhogen niet helemaal gebruiken. We hebben gekozen om de huren gemiddeld minder te verhogen, namelijk met gemiddeld 0,4% boven inflatie, in plaats van de toegestane 1%. De inflatie is 0,3%, dus in 2017 bedraagt de totale gemiddelde huurverhoging 0,7%. Over de huurverhoging hebben we op 13 maart 2017 overeenstemming bereikt met de Huurdersvereniging. 

Alle huuraanpassingen voor 2017 lees je in de Huurkrant. 

Wat ga je er als huurder van merken?

We gaan wel onderscheid maken en verschillende huurverhogingen in rekening brengen. Deze verschillen zijn gebaseerd op de huidige huurprijs en de hoogte van het inkomen. 
De huurverhoging kan bij een inkomen tot € 40.349,- variëren van – 2,5% tot + 2,5%. Het kan dus zijn dat je huur per 1 juli 2017 wordt verlaagd. Dat gebeurt als je huur (aanzienlijk) hoger is dan de streefhuur, die we voor je woning hebben berekend en dan alleen wanneer je verzamelinkomen lager is dan € 40.349,- per jaar. De streefhuur is de nieuwe huurprijs als een woning opnieuw wordt verhuurd na een verhuizing. 

De meeste huurders krijgen echter een huurverhoging van 0, 0,7 of 1%. Huurders met een inkomen boven de € 40.349,- kunnen een huurverhoging tot maximaal 4,0% krijgen. Dat doen we alleen als de huidige huurprijs veel lager is dan de eerder genoemde streefhuur. 
Meer informatie vind je op www.huurcommissie.nl.

Bezwaar maken tegen de huurverhoging 

Als je het niet eens bent met het aantal ‘woningwaarderingspunten’ dat wij aan je woning hebben toegekend, of als je inkomen is gewijzigd, dan kun je bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging. Hiervoor gebruik je het Formulier bezwaar maken tegen huurverhoging. Wil je bezwaar maken omdat de woning bijvoorbeeld technische gebreken heeft, dan geldt daarvoor een andere bezwaarprocedure.

Veel informatie vind je op www.huurcommissie.nl 

Inkomensdaling? 

Is je inkomen ten opzichte van vorige jaren gedaald en heb je in de afgelopen 2 jaar een inkomensafhankelijke huurverhoging gehad? Dan kun je bij ons een Voorstel tot huurverlaging indienen. Wij berekenen dan een nieuwe huur voor je, die ingaat twee maanden nadat wij het complete voorstel hebben ontvangen. Voor de berekening van je nieuwe huur gaan we uit van je huur van 2 jaar geleden en deze huur verhogen we dan met de percentages die golden voor de inkomensklasse waar je nu in valt. Je krijgt niet de huur over de afgelopen jaren terug, we berekenen alleen een nieuwe huur die ingaat 2 maanden na ontvangst van de volledige set met papieren die we nodig hebben. Dat wat er nodig is om in te leveren, staat op het formulier Voorstel tot huurverlaging.

Als je huur door huurverhogingen in de afgelopen jaren boven de huurtoeslaggrens is gekomen, dan behoud je je recht op huurtoeslag. Als je al huurtoeslag ontvangt, dan verandert er niets. Wil je voor het eerst huurtoeslag aanvragen en is je huur boven de huurtoeslaggrens gestegen, dan kun je het formulier Voorstel tot huurverlaging ook indienen met het verzoek de huur weer onder de huurtoeslaggrens te brengen. Als je bij het afsluiten van je huurovereenkomst een woning had die onder het sociale huur regime valt, dan blijf je het recht op huurtoeslag houden. Wij verlagen de huur dan weer als je kunt aantonen dat je huurtoeslag kunt aanvragen.

    Veel gestelde vragen over jaarlijkse huurverhoging

  • Welke factoren spelen een rol bij mijn huurverhoging?

    Je verhoging wordt bepaald door:

     

    • De hoogte van je huidige huur in verhouding tot de zogenaamde streefhuur (object-gebonden verhoging)


    • Je inkomen (subject-gebonden verhoging) 

     

    Ad. 1:  Toelichting hoogte huidige huur in verhouding tot de streefhuur 
    Bij het vaststellen van ons nieuwe huurbeleid hebben we voor alle woningen een 'streefhuur' bepaald. Dat is de huur die wij in rekening gaan brengen als de woning opnieuw verhuurd wordt. Deze streefhuren kunnen hoger of lager zijn dan de huren die we nu vragen. 
    Om de verschillen tussen de zittende huurders en nieuwe huurders te verkleinen, hebben we verschillen in huurverhoging aangebracht: een woning waarvan de huidige huur hoger is dan de streefhuur, kan een verlaging of mindere verhoging krijgen. En omgekeerd kan een woning met een lagere huur dan de streefhuur een hogere verhoging krijgen. 

     

    Ad. 2: Toelichting inkomens 

    Lage inkomens
    Huurders met een laag inkomen worden meer ontzien dan huurders met een hoog inkomen (hoger dan € 40.349). 

    Als je kunt aantonen dat je recht hebt op Huurtoeslag, dan verlagen wij de huur, ongeacht de relatie streefhuur/huidige huur naar 0,3%. Dit kan je doen door het volledig invullen en inleveren van dit formulier. Een verzoek tot huurverlaging kan alleen in behandeling worden genomen als dit volledig en op tijd (voor 1 juni 2017) ingeleverd wordt. 

    Hoge inkomens
    De huurders met een inkomensindicatie J (=hoog), krijgen allemaal hetzelfde percentage boven op de object gebonden huurverhoging, namelijk 1,5%. 

    Basis huurverhoging tabel
    We hebben gekozen om niet helemaal het maximaal mogelijk % te hanteren bij de berekeningen, maar zijn uitgegaan van de volgende percentages: 

     

    Percentage < €40.349Percentage > € 40.349
    Huidige huur
    <65% van de streefhuur
    2,50%
    4,00%
    Huidige huur
    tussen 65% - 75%
    1,50%
    3,00%
    tussen 75% - 85%
    1,25%
    2,75%
    tussen 85% - 95%
    1,00%
    2,50%
    tussen 95% - 105%
    0,70%
    2,20%
    tussen 105% - 115%
    0,00%
    1,50%
    tussen 115% - 125%
    -1,25%
    -0,50%
    boven 125%
    -2,50%
    -1,00% 
  • Waarom past Patrimonium inkomensafhankelijke verhoging toe?

    Wij hebben in onze begroting staan dat wij streven naar een totale huurverhoging van 0,7%. Deze verhoging hebben wij nodig omdat onze kosten ook stijgen. Om de lage inkomens te kunnen ontzien, brengen we de hoge inkomens wat meer in rekening. 

  • Lagere verhoging als ik huurtoeslag ontvang?

    Als je kunt aantonen dat je recht hebt op Huurtoeslag, dan verlagen wij je huur naar 0,3%, ongeacht de relatie streefhuur/huidige huur. Dit kan je doen door het volledig invullen en inleveren van dit formulier. Een verzoek tot huurverlaging kan alleen in behandeling worden genomen als dit volledig en op tijd (voor 1 juni 2017) ingeleverd wordt.  

  • Welke spelregels gelden voor de huurverhoging van vrije sectorwoningen?

    De huurverhoging van vrije sector woningen is niet gebonden aan jaarlijkse spelregels die door de minister worden vastgesteld. In overleg met de Huurdersvereniging is dit jaar voor alle vrije sector woningen die huurverhoging gesteld op 1,25%. 

  • Wat is de rol van de Huurdersvereniging bij huurverhoging in 2017?

    Na een paar onderhandelingsronden hebben Huurdersvereniging Patrimonium Veenendaal en Patrimonium woonservice een akkoord bereikt over de huurverhoging per 1 juli 2017. De beleids- en uitvoeringsnotitie hierover zijn door beide partijen ondertekend.

    Van groot belang voor de Huurdersvereniging is dat vooral de huurders met de laagste inkomens de minste huurverhoging krijgen. 

    Nieuw is de afspraak dat huurders met huurtoeslag een verlaagde verhoging kunnen aanvragen. Je kan hiervoor dit formulier gebruiken. 

    De Huurdersvereniging en Patrimonium, maar ook de Woonbond, kijken terug op een goed overleg.

  • Waarom krijg je een huurverhogingsvoorstel?

    Huurcontracten zijn tweezijdige afspraken tussen verhuurders en huurders. Een huurverhogingsvoorstel van een verhuurder is een eenzijdig voorstel tot wijziging van de overeengekomen huurovereenkomst. De huurder hoeft niet met dit eenzijdige voorstel tot wijziging in te stemmen. 

    Als de huurder geen bezwaarschrift tegen het huurverhogingsvoorstel indient en de voorgestelde huurprijs ook gaat betalen, wordt de voorgestelde huurverhoging geacht te zijn overeengekomen tussen verhuurder en huurder. De voorgestelde hogere huurprijs maakt dan deel uit van de huurovereenkomst. 

  • In welke gevallen kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

    Voor meer informatie over de wettelijke spelregels: zie www.huurcommissie.nl. Hieronder staan de meest voorkomende bezwaargronden toegelicht. 

    Een bezwaar tegen de huurverhoging moet voor 1 juli bij ons binnen zijn. 

    Je kunt bezwaar maken tegen de (regulier) huurverhoging om de volgende redenen: 

    - Het huurvoorstel bevat een onjuiste ingangsdatum of huurprijs

    - Je hebt het huurvoorstel te laat gekregen (na 1 mei)

    - De huurverhoging bedraagt meer dan de toegestane huurverhoging. Dit jaar is de maximale huurverhoging 2,8% (voor bijna alle inkomensgroepen) of 4,3% (voor de hoge inkomensgroep). 

    - Door de huurverhoging wordt de huur hoger dan de maximale huur die voor de woning gevraagd mag worden. 

    - De huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd in verband met gebreken. 

    - Je hebt voor de ingangsdatum van de huurverhoging bij de huurcommissie een verzoek om huurverlaging ingediend. 

    - De huur wordt binnen 12 maanden na de laatste huurverhoging opnieuw verhoogd. 

     

    Tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging kan je bezwaar maken om de volgende redenen: 

    • Als je inkomen in 2016 lager is geworden dan € 40.349.

      • In dat geval moet je het inkomensregistratieformulier van de Belastingdienst over 2016 samen met onderstaand formulier ingevuld bij ons inleveren.

    • Als je inkomen in 2017 veranderd is, dan geldt een aparte procedure. 

      • In dat geval moet je aantonen dat je inkomen over 2017 aanmerkelijk lager zal zijn. Daarvoor is het nodig dat je je inkomensformulieren over 2016 inlevert én 3 recente maandoverzichten van je verlaagde inkomen. Plus natuurlijk ook onderstaand ingevuld formulier. 
        Een inkomensdaling na 1 juli 2017 is nog geen reden om bezwaar te maken. In dat geval moet je de procedure Huurverlaging na inkomensdaling starten. 

    • Als je huishoudinkomen gedaald is omdat je huishoudsamenstelling veranderd is

      • Dan moet je een kopie van het bevolkingsregister waarop aangegeven staat hoeveel bewoners nog in de woning ingeschreven staan aanvragen en inleveren. van alle nog ingeschreven (volwassen) bewoners moet een inkomensverklaring van de Belastingdienst bijgevoegd worden. Plus natuurlijk onderstaand ingevuld formulier. 

    • Als jij of een van de leden van je huishouden chronisch ziek of gehandicapt is. 

      • In dat geval kan je met een kopie van je Zorgindicatie bij een verzoek indienen om de huurverhoging te verlagen.

    Zie voor meer informatie hierover www.huurcommissie.nl 

     

    Formulier Bezwaar maken tegen huurverhoging
    Als je bezwaar wilt maken tegen de huurverhoging, dan kun je het formulier Bezwaar maken tegen huurverhoging gebruiken. Wil je bezwaar maken omdat de woning bijvoorbeeld technische gebreken heeft, dan geldt daarvoor een andere bezwaarprocedure. Kijk voor meer informatie op de website van de Huurcommissie: www.huurcommissie.nl 

  • Wat wordt er verstaan onder huishoudinkomen?

    De Belastingdienst bepaalt het huishoudinkomen op de volgende manier: 

    • Eerst wordt gekeken naar het huidige aantal bewoners. Er wordt aangenomen dat er tussen de aanvraag en 1 juli geen uitschrijvingen meer plaatsvinden. 

    • Van het huidige aantal bewoners wordt het inkomen opgezocht over 2015, onafhankelijk van waar de bewoners toen woonden. Van inwonende jongeren die op 1 januari 2017 nog niet de leeftijd van 23 hebben bereikt, wordt alleen het inkomen boven het minimum loon (€ 19.463) meegeteld. 
  • Waarom past Patrimonium de servicekosten nog niet aan?

    Bij de huurverhoging voor 2016 zijn de voorschotbedragen aangepast. Wij hebben tot nu toe geen signalen dat de kosten over 2016 veel afwijken van wat wij verwachten. 

    Het is mogelijk dat er bij een aantal complexen toch aanleiding bestaat om de voorschotbedragen aan de passen. Daarover informeren wij de huurders dan afzonderlijk. 

    Wil je zelf de voorschotbedragen aanpassen? Dat kan alleen voor de stookkosten. Je kunt hiervoor een verzoek indienen. Wij beoordelen je aanvraag en brengen je op de hoogte van een eventuele wijziging. 

  • Mogen wij servicekosten eenzijdig aanpassen?

    Ja, wij mogen eens per jaar de voorschotten voor de servicekosten aanpassen. Als je het niet eens bent met deze verhoging of verlaging dan kun je in eerste instantie ons vragen om een toelichting. Dit kan door een mail te sturen naar servicekostenpatrimoniumnl

    Als je het niet eens bent met onze toelichting dan kun je de huurcommissie (www.huurcommissie.nl) vragen om het nieuwe voorschotbedrag te toetsen. De huurcommissie onderzoekt hoe het bedrag tot stand is gekomen en doet een bindende uitspraak.

  • Wat zegt Minister Blok over de huurverhogingsbrief?
  • Wie stelt de huurverhoging vast?

    De regels voor de huurverhoging worden bepaald door de regering, de Tweede Kamer en Eerste Kamer. Op basis van die regels stelt Patrimonium, in overleg met de huurdersvereniging, de percentages voor de huurverhoging vast

  • Waarom is een huurverhoging nodig?

    Huurverhoging is nodig omdat alle prijzen stijgen. Ook Patrimonium heeft daardoor ieder jaar te maken met hogere kosten.